株式会社財産ネットワークス京都

「個人の財産」と「企業の価値」の保全を支援する総合財産コンサルティング会社です

[相談内容]

築約40年の古いアパートが18戸の内、9戸が空室になっており、また貸家も古くなり、空家になかなか入居者が決まらないので、困っている。今後、どうすれば良いか? との相談がありました。

[現状分析]

古いアパートの構造部、各室の電気容量、空室の内部の内装設備の調査を行いました。

[結果]

  • 木造2階建ての構造は思ったより堅固な造りで、古い学校に使われていた、しっかりした廃材を使用していた事が分かり、また、木造構造を支える様に廊下・階段が鉄骨構造になっており、耐震性においても有効だと分かりました。
  • 屋根は瓦葺きですが、瓦の破損や老朽化が進み、雨漏れは時間の問題と分かりました。
  • 各室の電気容量は現在の電気製品の多使用には耐えられないので改修が必要と分かり、電柱からの引込み線からの改修が必要になります。
  • 空室各戸の設備は和式トイレで、今の需要に合わせ洋式トイレに入れ替えが必要になり、部屋によっては浴室にシャワーもなく、各室それぞれに設備のリニューアルが必要になりました。室内は、畳になっていますが、出来るだけ費用をかけない私どもの方針により、畳のままにし、壁は繊維壁が塗られていましたので、老朽化が目立つ部屋のみ、壁の塗り替えが必要です。
  • 外観と外構は、やはり古くて暗いイメージがあるので、全面的にペンキの塗り替えと外装デザインの工夫が必要でした。そして、殺風景なブロック塀を取り壊し、花壇等を造り植栽をして、イメージ・アップを考える必要がありました。
  • 貸家についても同様に調査し、イメージの向上が必要と分かりました。

[企画・提案]

総合的に判断して、古いアパートの全面的なリフォーム工事と貸家の外装リフォームを出来るだけ費用をかけずに行う提案を致しました。予算的にはアパート、貸家からの家賃1年分以内に抑える範囲で納める様に工夫をする必要性を説明しました。

[結果]

リフォーム工事が終わってから、約3ヶ月でアパート、貸家ともに満室となりました。特に古かったアパートは外観、廊下のシート貼り、そして植栽等により、イメージが新しくなり、思ったより早く、賃料を下げる事なく満室にする事が出来ました。

  • アパート全景
  • アパート全景
  • アパート全景
  • アパート全景
  • アパート全景

    [コンクリートの廊下]

  • アパート全景

    [コンクリート廊下にシート貼り]

ポイント

リフォーム工事は建物にとって大切な防水対策や耐震工事とイメージ・アップ工事に留めておき、出来るだけ費用をかけずに行うのが重要です。室内も最低限の主に設備工事だけ行いました。費用をかければ切がないリフォーム工事ですが、収益を生み出す建物には、ポイントを押さえた最低限の工事に留めておくのが最も採算の取れる方法になります。

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