平成17年7月1日の京都の基準地価
国土交通省は9月20日、平成17年7月1日現在の都道府県地価(基準地価)の調査結果(=地価調査)を発表しました。大筋は京都の不動産事情と追い風に乗る京都の不動産でお伝えした傾向が続いているといえます。
「地価公示」「路線価」は、その年の1月1日時点での評価であるのに対し、都道府県地価は7月1日現在ですので、現状の「地価」をより反映しています。
全国平均で住宅地は-3.8%、商業地は-5.0%で、ともに14年連続で下がっていますが、三大都市圏では、住宅地、商業地とも下落幅は縮小しています。特に、東京都区部では、平成2年以来15年ぶりに全体で上昇しています。
今回の調査結果は以下の背景がうかがえます。
- 東京、大阪、名古屋など大都市の中心部では、収益型物件への不動産投資が過熱してきた
- 需要側の都心回帰指向から、利便性の高い地域におけるテナント、マンション等に対する値頃感が広がり、需要が増加した
- 大都市の中心部以外の地域では、市街地整備や交通基盤整備によって利便性の向上や優れた住環境が顕著になった
都道府県地価の調査結果からわかる不動産の二極化
一方、「利便性・収益性の相違や個別の地点の置かれた状況による地価の個別化傾向も見られる」と指摘されているように、不動産の二極化が浮き彫りになっています。
つまり極端な分析ではありますが、今後の地価動向の地域属性は3つに分類できます。
- 中心部の地価上昇要因: 不況による長年の地価下落、建築材料の調達コストの下落がもたらした値頃感のある不動産が集中している地域
- 中心部以外の地価下落縮小要因: 利便性の向上した優れた住環境が顕著となった地域
- 上記以外の周辺地域: 利便性や収益性の理由から中心部や優良住環境へ人口流入する地域
1.と2.は今後も地価が上昇もしくは横ばい・微減にとどまり、3.は下落傾向という「不動産の二極化」が進行すると予想できます。
京都の不動産も例外ではなく、上京・中京・下京・東山が上昇しています。一方で、北・左京が横ばいです。
また、「地価調査」のポイントで見ますと、京都の4地点(下鴨・北区小山・室町下立売)と長岡京市の梅が丘の計5地点が、上昇しているようです。特に、京都の4地点は、宅地価格でも五指に入る「一等地」に属しています。
昨年あたりから、京都の不動産業界の内々で、物件不足がささやかれています。こう言うと、皆さんは「あちこちで募集の看板を見るけど?」と不思議がられます。
理由は、今回の都道府県地価の調査結果が如実に物語っているように、「売れる不動産」が少なく、「なかなか売れない不動産」が多いという、いわゆる「二極化」が売買の現場にも侵食してきているからです。
皆さんのお持ちの不動産も、
- 活用する不動産か?
- 保有しておく不動産か?
- 売却を検討する不動産か?
この機会に、検討されてみてはどうでしょうか?
平成17年10月11日 船井財産コンサルタンツ京都 堀田
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