京都市「新景観法(高さ制限)」の余波 -1-
昨年度、京都市は景観施策を発表し、弊社は高さ制限に関連したコラムを掲載いたしました(参照:「京都の景観」と「高さ規制」)。今回は、最近の「不動産取引」と「京都市景観法(高さ制限)」の関係で感じたことをとりあげます。
不動産の取引価格に与える影響は?
先日、京都市内の土地査定の依頼がありました。500坪の土地です。対象の不動産が「本当はいくらで売れるのか?」の調査です。
- 南向きの長方形の土地
- 最適用途はマンション用地
所有者の方から近隣の取引事例を伺いました。それによりますと、昨年、隣町のお知り合いの方が、坪160万円でマンションデベロッパーに売却されたとのことでした。
その取引価格を、今回のお客様の不動産にあてはめてみますと、
160万円(坪)×500坪=8億円
これは大きな取引になると期待しておりました。
驚きの査定価格
ところがです。取引先のマンションデベロッパー数社に査定価格を出してもらうと、坪70〜80万円との返答でした。数社判で押したような回答です。
「今までなら11階のマンションが建てられた地域ですが、景観法(高さ制限)施行に伴い、6階までしか建てられません。簡単に説明しますと分譲戸数が約半分になるので、仕入単価を半分にしないと計画が成り立たないんです。」
その後、調査を重ねたところ出てくる答えは、いずれも坪70〜80万円でした。弊社は売買が全てではございません。よって、所有者の方と売却を視野に入れる一方で有効活用の面でもご相談を承りました。それにしても、お客様はかなりがっかりされたご様子でした。
京都市景観法 相場は大きく動く
「京都市内の地価は高騰している」と考えていらっしゃる方は多いようですが、楽観視できる状況ではありません。来年、地域によっては、従来の半値も冗談ではなくなってきそうな様相です。想像以上に相場は大きく動いています。
弊社では、9月1日に施行される「京都市景観法」関連の市況情報収集に努め、みなさまのお役に立つ情報を、より詳しくご報告させていただきます。ご期待ください。
平成19年7月5日 船井財産コンサルタンツ京都 安藤