土地有効活用は、やめたほうがよい -2-
前回の「土地有効活用は、やめたほうがよい -1-」で述べたとおり、土地有効活用の計画は
- ご自分の全財産(不動産を含む)についての財産評価額を算出して、財産を知る
- 相続時のシュミレーションをしてみる
- 相続を意識して、土地有効活用を検討する
といった流れ(1.2.は税理士さんや当社でも行います)ですすめます。通常、評価額の高い不動産から対策方法を順次検討していきます。ただし、相続を考慮に入れなくていい場合もあります。
まず、土地有効利用に必要な要素をよく検討し、土地活用の「目的」を明確にしなければなりません。
- 計画するには
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- 「相続対策」を重視するのか?「収益性」を重視するのか?
- 建物を建てるべきなのか? 定期借地権等で土地だけ貸すのか?
- もし建物を建てる場合には
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- 所有しているどの土地に建てるのが、最も有効なのか?
- 借入金は必要か? いくら位、借り入れれば有効か?
- 店舗や事務所を建設するか?
- 本当に賃貸マンションにしか向いていない土地なのか?
目的と立地で活用方法は変わる
この様に活用する「目的」や土地の「立地」次第で、活用方法は変わります。土地有効活用は、何も賃貸マンションを建てるだけではありません。立地の検証が大切です。それには、綿密な「市場調査」が不可欠です。土地活用の「目的」と「立地」を十二分に考慮して、これからの「時流」に合った活用方法を選択していただきたいと考えています。
たとえば、近年、周辺に多く建てられた賃貸マンションに空室や家賃値下げの動きが見受けられる地域には、通常の賃貸マンションを建てるべきではないでしょう。今後は少子高齢化が進み若者の人口が減る時代に突入します。にもかかわらず若者向け賃貸マンションを建てて本当に大丈夫でしょうか?
銀行からの借入金は多くの場合、20-30年間返済が続きます。本当に返済できるのでしょうか?
これから需要が見込まれる高齢者向け賃貸住宅や医療福祉施設、あるいは他とは違う魅力ある賃貸マンションなどといったアイデアもあります。
土地活用には落とし穴が
正直なところ、私達が相談をお受けしたマンション計画案件の70-80%は、実はお勧めできない事業計画です。今は低金利の時代ですが、金利が上昇する可能性もあります。建物は古くなれば賃料も低減しかねません。当然、建物の維持管理には、費用がかかります。甘い事業計画には相当の注意が必要です。
土地活用には「落とし穴」がいっぱいです!
- これから20?30年先まで、低金利が続くとお考えでしょうか?
- 今後、 空室や家賃の低減がないと言い切れるでしょうか?
- 「30年間一括借り上げ家賃保証」なので安心できると本当にお考えでしょうか?
あなたの賃貸事業経営に損を出してまで保証する企業は存在しないとお考えください。一括借り上げ家賃保証契約には、家賃の見直しの条文が必ず明記されています。仮に10年間、定額の家賃保証が受けられたとします。では11年目の家賃は、どうなるでしょう?
繰り返しになりますが、これから土地有効活用するには、
- 土地活用の「目的」を明確にする。
- 何が最も良い活用方法なのか、「立地」を検証する。
- 堅実な事業計画をたてる。
が求められます。
不動産賃貸業の経営者はあなたご自身
事業計画では収入を控え目にしておき、支出は金利も含めて多い目に算出します。適当な自己資金の投入で借入金を減らし、リスク回避と収益性の向上を考えることが得策だと思われます。大切なのは、将来に渡って安定した収入を確保できるかどうかにあります。これからは土地活用に向く土地、向かない土地が明確になってくるでしょう。
そして、全て他人任せでは駄目です。理由は、あなたは不動産賃貸事業の経営者だからです。
競争が激しくなると「経営者」としての自覚と工夫、そして、努力が求められるでしょう。
私たちの得意分野である不動産有効活用についても、企画から建設、賃貸借契約の締結、そして、その後の運営に至るまで、中立かつ公正な立場でコンサルティングさせていただいております。
平成20年05月13日 船井財産コンサルタンツ京都 財産コンサルタント 半田 哲哉