発表される土地価格と、その動向
現在、日本で公に発表される土地価格は4つあり、公示価格、地価調査基準地価格、路線価、固定資産税評価価格です。
- 1.公示価格
-
公的な土地評価の基準となっている価格で、毎年1月1日を評価基準日とし、全国の色んな地点を選び国土交通省が、1地点につき2名の不動産鑑定士が調査し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
地価公示は、一般の土地取引の際の目安とされたり、不動産の鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際のよりどころとなったり、相続税評価や固定資産税評価の目安とされています。また、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。 - 2.都道府県地価調査基準地価格
-
各都道府県が、毎年7月1日を評価基準日とし、調査は不動産鑑定士を1地点につき1名で市町村の地価を調査した土地価格です。従って、1.の公示価格よりは6ヶ月遅れの地価で同じ地点の価格を公示価格と比較すると6ヶ月間の地価の動きと傾向が判明します。
- 3. 路線価
-
相続税、贈与税等の計算のため、国税庁が毎年1月1日を評価基準日として調査し、毎年7月に路線価図および評価倍率表から構成される「財産評価基準書」により発表する土地価格です。全国の土地に価格が付けられます。地域によっては路線(道路)に価格が付けられず、倍率表によって価格を計算します。その価格は公示価格の80%が水準と言われています。
- 4. 固定資産税評価価格
-
固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税の徴収の為、総務省の管轄で市町村により3年毎の1月1日に評価された土地価格になります。
固定資産税の評価額は公示価格の 70%が水準と言われています。
その他に土地価格の調査としては、国土交通省が四半期毎に主要都市の高度利用地地価動向を報告しています。「地価LOOKレポート」と呼ばれているもので、土地価格の変動率を発表しています。直近の地価の変動が分かるレポートになります。
調査方法は、全国134人の不動産鑑定士が対象地区の不動産市場の動向に関する情報を収集するとともに、不動産鑑定評価手法により地価動向の把握を行います。
また、地方整備局等において、各地区の不動産関連業者、金融機関等の地元不動産関係者に対しヒアリングを行って調査しているそうです。
主要都市99％で地価下落 国交省の150地点調査
国土交通省が2月24日発表した全国主要都市の地価動向報告(今年1月1日時点)によりますと、調査対象の住宅地・商業地合わせて150地点のうち、昨年10月1日時点の前回調査に比べて地価が下落したのは全体の99%にあたる148地点に達しました(前回調査、128地点(85%）)。3%以上の下落が全体の77%に相当する115地点にのぼっています(前回調査、49地点(33%))。3ヶ月前と比べても、地価下落が大幅に拡大しています。特に名古屋圏での下落が目立つところです。
下落の原因は
- 景気悪化による新規分譲住宅(マンション)の販売不振
- サブプライム・ローン問題以降、金融の引き締めにより不動産投資信託(ファンド)の資金調達環境の悪化による土地の需要の減退
- そしてオフィス・ビル等の空室率の上昇と賃料下落等による収益性の低下
などがあげられています。
転じて京都へ目をむけますと、商業地では賃料収入、取引価格ともに下落傾向にあり、売り手の希望価格と投資可能な価格との乖離が大きく、買い手は様子見の状態で、取引も停滞気味です。今回の調査で地価は6-9%下落しています(前回調査比)。
住宅地では、家賃は横ばいにあるものの、取引価格は弱含みで下落傾向にあります。
分譲マンションや住宅用地として需要がある地域もある一方、価格が高い水準にあることから、採算性に見合わず、取引の停滞も見受けられます。地価は3-6%下落しています(前回調査比)。近県では、滋賀県大津市の商業地、大阪市中心部の商業地が大きく下落しています。
不動産価格の下落原因として、サブプライム・ローン問題以降の世界金融危機による世界的不況だと指摘されています。特に不動産投資信託(ファンド)等の不動産購入需要は激減しています。金融が引き締められたことによって特殊なノンリコース・ローンの融資がストップしたという要因が、不動産購入需要を直撃しました。
分譲マンションの販売不振は、以前から全国で売れ残りの在庫が増加していた上に、今回の不況が追い打ちをかけました。購買層が社会的不安に陥り、心理的買い控えが働いた事も要因だと思われます。
また日本の場合、根底に少子高齢化、人口減少の問題を抱えています。団塊の世代2世(35歳前後)が既に家を持ってしまったなら、これから住宅を新たに持ちたい世代の人口は確実に減少します。そうすると住宅の新規需要が少なくなり、不動産マーケットが縮小していくようですと、今後も土地価格の上昇は見込めないと予想されます。
いずれにせよ現在の日本の土地価格は下落傾向が続いています。今後の国内不動産マーケットの動きから目が離せない所です。
平成21年03月06日 船井財産コンサルタンツ京都 財産コンサルタント 半田 哲哉
株式会社船井財産コンサルタンツ京都は、京滋エリアにおいて、NPO法人全国資産に関する相談センターの実務面のサポート企業として活動をさせていただいております。