不動産と日本の人口問題
今から5年前、私が生保会社にて不動産に関するセミナーを行った時の話です。「このままでは、あなたの土地は資産でなくなる」と題して、
- 今後、不動産価格の下落が始まる
- よって、このままでは不動産の資産価値が目減りしていく
- だから、今から相続対策も含めて、対策を考えておきましょう
という主旨でした。当時、今後の土地価格は必ず下落すると確信して、セミナーで話しておりました。
その理由と根拠は、日本の少子化、人口減少にあります。急速に進行する高齢化社会へ突入し、多くの人口を占める「団塊の世代」が定年退職を迎え、次に人口割合の大きな「団塊の世代の二世(子供さん達)」が家を所有してしまえば、今後、家は必要でなくなり、家余り現象の時代へ突入する、と私は予想していました。
不動産の需要不足と供給過剰
5年前の当時、不動産業界は好調で、「団塊の世代の二世(子供さん達)」が家を求めている時期でした。しかし、その時期が過ぎれば、
- 少子化の影響から住宅購入層の人口が減少する
- よって、不動産(主に住宅)の需要は落ち込むだろう
- 需要の落ち込みとは裏腹に、企業の不動産売却が加速し、農家の後継者不足の田畑は宅地化が進む
- よって、不動産は「供給過剰」になる
と予想していました。以上の推測から、不動産価格は、必ず下落すると信じておりました。不動産価格も需要と供給の関係で決まります。また金融によって価格変動が生じる要素も含んでいます。
ところが、その後、2007年の夏をピークに不動産価格は一時的に上昇しました。07年バブルと呼ばれています。
不動産投資ブームが過熱し、不動産投資信託(ファンド)に組み込む収益不動産の需要が高まり、高値で取引されました。また分譲マンションや住宅の販売が好調で、用地不足も重なり、各地で土地が高値で取引された頃です。しかし、いずれ近いうちにこれらの現象はピークを迎えるであろう、と私どもは考えていました。その後には、やはり土地価格の下落がやってくると信じておりました。ピークが過ぎれば、分譲マンションも住宅も販売不振傾向になり、不動産を仕入れ過ぎた企業や売るために建て続ける企業は、やがて倒産するのではないかと、当時のセミナーで何度かお伝えしてまいりました。
不動産価格の下落がやってきた
そして今、ご存知のようにアメリカ発サブプライム・ローン破綻問題によって、世界的金融危機を迎え、100年に一度と言われる大不況が全世界で起こっています。
日本の不動産業界は不景気による不動産市況の悪化、つまり心理的買い控えや融資基準の厳格化、また融資が受けられなかったりと、大変な不況に陥っています。特にマンション等の住宅分譲会社は、売れ残りの在庫を大量にかかえ、売れなければ追加融資も受けられず、経営の破綻が相次いでいます。また、不動産投資信託(ファンド)向けに開発・建設を行ってきた企業も買い手を失って破綻するケースが増加しています。金融の引き締めによって買主のファンド会社が特殊な融資を受けられないからです。
今思うのは、サブプライム・ローン問題以降の不動産の販売不振は、いずれ遅かれ早かれやって来たのではないでしょうか。
現在、日本の35歳の人口に比べ、20歳の人口は4割減少しています。
国内の不動産価格の下落は、これから始まり、不動産関連企業の淘汰も、これから迎えるのではないかと考えています。
不動産業界だけでなく、日本国内全ての業界の今後のマーケットや業績を予測してみるためにも、日本の「人口ピラミッド」をぜひ参考にご覧下さい。
(参考)日本の生産人口{労働者}(15-64歳)の人口の推移をみてみると
2010年の生産人口比は、2020年10%減少、2030年17%減少、2040年30%減少2050年40%減少と予測されています。
平成21年03月19日 船井財産コンサルタンツ京都 財産コンサルタント 半田 哲哉
株式会社船井財産コンサルタンツ京都は、京滋エリアにおいて、NPO法人全国資産に関する相談センターの実務面のサポート企業として活動をさせていただいております。