平成21年地価公示にみる地価動向について
03月24日、国土交通省は「公示価格」を発表しました(平成21年地価公示: 平成21年01月01日地点)。
平成20年1月1日以降の地価は、この1年間で全国平均の「住宅地」、「商業地」を含む、全ての地点で下落しました。
三大都市圏では「住宅地」は2年連続、「商業地」で3年連続、地価の上昇を示していましたが、今回の地価公示では全国的に地価の下落を表す結果となっています。
地価下落の原因
- 三大都市圏や地方の中心都市で景気の悪化や新築分譲マンションの販売不振
- 不動産投資の中でも特にファンド(不動産投資信託)の資金調達が金融厳格化で悪化し、土地の需要が減衰した
オフィースビル等の空室率の上昇、賃料の低下、一部地域での不動産収益性の低下が背景となって、地価はほぼ全ての地点で下落したと考えられています。
地価の下落率は?
- (全国)
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全国平均の地価は3年ぶりに下落に転じ、住宅地▼3.2%,商業地▼4.7%の下落になりました。全国平均に比べ、東京圏の大幅な地価下落率と三大都市圏の下落率が目立つ結果となりました。
- (三大都市圏)
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住宅地▼3.5%(3年ぶり下落)商業地▼5.4%(4年ぶり下落)と同じく地価の下落に転じています。東京の都心、名古屋市、そして大阪市は商業地の大幅な下落率が目立ちました。
- (京都)
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計687地点を調査した結果、京都市中心部5区の住宅地で▼3.2%下落、郊外の住宅地は、それを上回る大幅な下落率となりました。
商業地では京都市中心部5区で▼4.4%の下落率となり、大阪市に次ぐ下落幅となりました。詳しくは、住宅地で北区▼3.5%、左京区・山科区▼3.3%、伏見区▼3.2%の下落率になっています。
商業地では中京区▼5.2%、下京区▼4.6%そして、北区▼4.5%と下落率が大きくなっています。
不動産マーケットのここ3年間の地価変動率の推移
公示価格は、全国的にみますと3年ぶりの地価下落となりますが、「京都市」そして、その周辺も同様の結果でした。
しかし、最新の不動産マーケット(実際の売買の現場)での動きは2007年の夏頃に地価上昇のピークを向え、その後、下落に転じました。つまり約1年半前から地価が下落に転じていました。今回の地価公示(平成21年1月1日現在の地価)で3年ぶりに地価の下落が発表されたという事は、約1年半前に始まった地価の下落を示していることとなります。
公に発表される地価は、調査上の時間経過で、我々が日常業務で日々感じる動向より多少の乖離が生じてしまいますが、制度上、否めないところです。
また07年バブルと呼ばれた短期的な地価上昇が結局、3〜4年間で終止符が打たれたことになります。
現在の不動産マーケットにおける地価は、今回の公示価格発表以上に、下落している傾向にあります。そして、残念ながら今後、不動産購買層の人口減少、それに反して宅地や住宅の供給過剰傾向等もあり、この低金利が続く中、地価が長期的にみても、上昇する要因が見出せずにいるところです。
平成21年04月03日 船井財産コンサルタンツ京都 財産コンサルタント 半田 哲哉
株式会社船井財産コンサルタンツ京都は、京滋エリアにおいて、NPO法人全国資産に関する相談センターの実務面のサポート企業として活動をさせていただいております。