平成21年都道府県地価調査に基づく地価動向について

平成21年9月18日に国土交通省土地・水資源局の発表した結果をお伝えします。

調査対象区域及び地点数は下記のように選ばれます。価格は平成21年7月1日時点です。価格の判定基準地は、不動産鑑定士に鑑定評価を出してもらい、都道府県知事が正常価格の判定を行ったものになっています。

全国47都道府県の全域
全国47都道府県の全域
宅地	22,435	地点
林地	589	地点

平成21年7月1日時点の都道府県地価調査と昨年の地価を比較すると、厳しい景気の影響で全国平均は下落しています。住宅地・商業地を含む全用途の土地で前回よりも地価の下落幅が拡大しています。

具体的な地価の動向を数字でみてみましょう。

全国

平成20年7月以降からの1年間の地価は、平均で住宅地が△4.0%、「商業地」が△5.9%、前回に引き続き全用途で下落しています。

三大都市圏

平均で「住宅地」が△5.6%、「商業地」が△8.2%、平成17年以来4年ぶりに上昇から下落に転じました。
各都市圏の全域でほぼ全地点が下落しています。各圏域の都心部では、景気の悪化、投資・融資環境の変化、オフィス空室率の上昇、賃料の下落など不動産市況の悪化を背景とした需給調整が働き、高級住宅地域、高度商業地域を含め、上昇から下落に転じる地点が増加しました。
各都市圏の郊外で相対的に利便性、収益性が低い地域は、引き続き下落しています。

大阪圏

住宅地

平均で△4.5%と前回の1.0%上昇から下落に転じ、全ての地点で下落しています。
大阪市および京都市は、平成17年以来4年ぶり、神戸市は、平成16年以来5年ぶりにいずれも平均で5%を超える下落です。
京都府では、京都市中心5区が平均で△5.9%の下落に転じ、京都市の近隣で通勤の利便性や住環境の良い向日市、長岡京市は、比較的小さな下落でどどまっています。南丹市および亀岡市は、下落幅が拡大しています。

商業地

平均で△7.1%と前回の2.8%上昇から下落に転じ、全ての地点で下落しました。
大阪市中心6区は、オフィス賃料の下落、空室率の上昇、マンション販売の不振などによって、平均△13.3%の下落は、周辺区と比較しても大幅下落です。
特に、従来高い上昇を示した大阪市北区、中央区の御堂筋を中心とする高度商業地では、不動産ファンド等の投資が減少、オフィス大量供給がもたらした不動産市況の先行不安から、比較的低い競争力の地域を中心に大きく下落しています。
京都市中心5区では、平均で△6.3%と下落に転じ、中京区、下京区の高度商業地では、景気の悪化が競争力の格差をひろげ、中心部でも空店舗が見られる地域と河原町通や四条通の新規店舗の出店が見られる一部地域とでは、下落幅に大きな差が見られます。

平成21年都道府県地価調査にみる京都市の地価の状況

京都市の地価を前年比で見てみましょう。

京都市の地価(前年比)
市区名	住宅地			商業地
	平成20年	平成21年		平成20年	平成21年
	変動率	変動率	地点数	変動率	変動率	地点数
京都市	0.6	-5.1	84	1.7	-5.9	50
北区	1.0	-7.0	9	1.3	-7.0	2
上京区	2.4	-4.8	4	1.0	-5.5	4
左京区	1.6	-5.5	15	1.5	-6.7	3
中京区	0.4	-6.5	2	2.3	-7.6	9
東山区	-0.1	-4.1	4	4.7	-5.0	3
下京区	0.0	-5.9	2	1.8	-5.4	11
南区	-0.5	-5.0	4	2.0	-6.4	3
右京区	0.9	-3.6	11	1.7	-5.6	3
伏見区	-0.5	-5.4	14	-0.3	-4.6	6
山科区	-0.9	-5.0	9	-0.2	-6.5	3
西京区	1.8	-4.0	10	4.5	-3.7	3

ほとんどの地域で昨年より、地価が下落しているのが分かります。我々は、今回の調査で、多くの地価が下落しているのが、本当に厳しい景気の影響によるものなのか?、または、人口減少による不動産マーケットの縮小、つまり不動産需要の減少の始まりであるのか?を、今後の地価の動向を見ながら、よく考える必要があります。

最後に、ご参考の為に大阪圏における地価の累積変動率を昭和52年の地価を100とした地価の変動グラフをご覧ください。

地価の変動グラフ

平成21年10月21日船井財産コンサルタンツ京都財産コンサルタント半田哲哉

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