この時期、不動産は売りたくない!
この時期、不動産は売りたくない!
多くの方々からこのお言葉をお聞きします。世界的な金融不況だから不動産は値下がりしている。だから今は売りたくない。確かに心情を理解できます。周囲の方々も、「こんな値下がりの時期に売るのは、よくないよ」とアドバイスされていらっしゃるようです。
短期的に見れば、金融危機を発端に融資基準が厳格化され、融資が受けられない買主が急増し、購入できないケースが多々あります。分譲住宅，マンションの売れ残り問題は、かなり深刻です(あまり知られてない事ですが)。大幅な値下げを敢行し、業者は損切覚悟で販売しています。
特に不動産ファンド(投資信託)を生み出す企業は、「ノンリコースローン」という特殊なローンを借入られず、買いたくても、買えない状況です。多くの不動産開発・転売業者の大型倒産が相次いでいます。マンションが売れなくて倒産した業者も増加しています。多くの方々が、この時期、不動産が値下がりしているのを実感されていると思います。
では長期的にみて、今後、不動産の値上がりを期待できるのでしょうか?
不動産価格は他の商品と同じで、需要と供給で決まります。また金利動向が価格に影響を及ぼすこともあります。低金利になれば不動産は買い易くなり、不動産価格は上昇すると言った具合です。
不動産マーケットでは、不動産が供給過剰になってきています。
後継者不足による「農地の宅地化」に代表されるように、益々、不動産は供給が続くと予想されます。つまり、不動産供給のバブル期に入ったと言っても過言ではないでしょう。
では需要はどうでしょうか?
現在、団塊世代ジュニア(＝35〜40歳前後)は他の年代に比べ、人口が多いです。近年の地価バブルを生んだ世代です。では、後に続く年下の世代はどうかというと、徐々に人口が減少しています。15年後には家を買いたい世代の人口が今の約30％ほど減少します。当然、新規住宅需要は減少すると予測できます。
ただ、65歳以上の世帯が急増するので、住み替え需要は増加するかもしれませんが、もはや住宅ローンが組めない世代です。新規の不動産マーケットを引っ張るだけの力は望めないかもしれません。また、「現在100世帯で115軒の家を所有」しているという統計が先日、発表されました。家余り現象です。
金利はどうでしょうか? 今は、超低金利です。金利が上がれば不動産価格は下落します。この先の金利動向を皆さんは、どの様に予測されるでしょうか?
日々、不動産を扱う者として、総合的に判断すると、私は、「今より高値で不動産は売れないかも知れない」と考えています。
(参考) 船井リポート 「不動産と日本の人口問題」
平成21年8月17日 船井財産コンサルタンツ京都 財産コンサルタント 半田 哲哉