利回りだけで判断してよいのでしょうか?
収益不動産購入の選定基準
価値が下がりにくい良質な不動産を選定しています。高利回り・好立地の物件だからといって購入すると、後で失敗することがあります。
以下に、選定基準の一部をご紹介します。
- 市場性
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たとえば企業の独身寮や本社ビル、店舗は特定の使用目的で建てられていますので他の用途への転用が難しいという欠点があります。購入するのであればリフォームを前提に考え、法的制限や内装、設備に可変性があるかなどは最低限チェックすべきでしょう。
また次のテナントや入居者が決まりやすい立地かどうかの判断が最重要となります。 - 実勢賃料
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「現在満室」といった触れ込みで高い利回りを謳っている収益物件には大きな魅力があります。しかし、築年数が浅い物件の場合は、その地域の実勢賃料よりも高めの家賃で入居していることが多いので、注意が必要です。今の入居者が退去すれば、賃料を下げなければ入居募集が困難な場合があります。現在の適正賃料の調査が必要になります。
- 空室リスク
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物件購入の際には、その地域での供給動向や人口動向、空室率推移、管理会社の質・募集能力などを調査するとともに、現地に何度も足を運ぶことが大切です。?特に、一見手軽に見える区分所有のワンルームマンションへの投資は、入居者が退去すればただちに空室率100%になってしまうリスクの高い投資ですので、綿密な調査が必要となります。
- 建物修繕リスク
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築年数が古い建物だと、今後の建物修繕費用が、かなりかかる場合があります。
前のオーナーが行った修繕工事の履歴調査や、ある程度の建物調査をしておかないと高利回り物件で購入したつもりが、購入早々、高額な修繕工事費が必要になる場合もあります。建物の基本的な構造や外装、設備等のチェックが必要になります。
私どもは、お客様と一緒に、プロの視点で様々な角度から収益不動産物件を調査する、お手伝いをさせていただきます。